Bắt đầu cuộc sống ở Nhật, việc đầu tiên và “đau đầu” nhất chính là tìm nhà. Chi phí và giá thuê phòng trọ ở Nhật rất đa dạng, từ 30.000 Yên ở vùng ven đến hơn 90.000 Yên tại trung tâm Tokyo. Quan trọng hơn, bạn cần chuẩn bị một khoản chi phí ban đầu gấp 3-5 lần tiền nhà hàng tháng. Bài viết này sẽ tổng hợp 12 kinh nghiệm xương máu giúp bạn tìm được phòng trọ ưng ý với giá tốt nhất, tránh những sai lầm tốn kém và tự tin hòa nhập cuộc sống mới.
Bảng giá thuê phòng trọ ở Nhật 2026 và tổng chi phí phải trả (Cập nhật mới nhất)
Để lên kế hoạch tài chính hiệu quả, điều quan trọng là phải nắm rõ các khoản chi phí bạn sẽ phải đối mặt. Dưới đây là bức tranh tổng quan về các loại chi phí khi thuê nhà tại Nhật.
Chi phí ban đầu “nặng đô” cần chuẩn bị là bao nhiêu? (Gấp 4-6 lần tiền nhà)
Đây là khoản tiền lớn nhất và thường gây bất ngờ cho những người lần đầu thuê nhà tại Nhật, thường dao động từ 4 đến 6 lần tiền thuê hàng tháng. Ví dụ, với một căn phòng có giá thuê 70.000 Yên/tháng, bạn cần chuẩn bị khoảng 280.000 – 420.000 Yên.
Các khoản phí này bao gồm:
- Tiền thuê nhà tháng đầu tiên (Yachin – 家賃): Trả trước tiền thuê của tháng đầu tiên bạn chuyển vào.
- Tiền cọc (Shikikin – 敷金): Thường bằng 1-2 tháng tiền nhà, dùng để chi trả cho các chi phí sửa chữa, vệ sinh khi bạn trả phòng. Khoản này có thể được hoàn lại một phần hoặc toàn bộ nếu bạn giữ gìn nhà cửa sạch sẽ.
- Tiền lễ (Reikin – 礼金): Thường bằng 1-2 tháng tiền nhà, đây là khoản tiền “cảm ơn” chủ nhà và sẽ không được hoàn lại. Đây là một nét văn hóa đặc trưng trong việc thuê nhà ở Nhật.
- Phí môi giới (Chukai Tesuryo – 仲介手数料): Thường bằng 1 tháng tiền nhà cộng thuế, trả cho công ty bất động sản đã giúp bạn tìm nhà.
- Phí công ty bảo lãnh (Hoshou Gaisha Riyo Ryokin – 保証会社利用料): Vì người nước ngoài khó tìm người bảo lãnh là người Nhật, bạn thường phải thông qua công ty bảo lãnh. Phí này khoảng 50% – 100% tiền nhà.
- Phí bảo hiểm hỏa hoạn (Kasai Hoken – 火災保険): Bắt buộc phải mua để phòng trừ các rủi ro cháy nổ.
- Các chi phí khác: Có thể bao gồm phí thay ổ khóa, phí khử trùng phòng…
Chi tiết giá thuê nhà trung bình tại các thành phố lớn: Tokyo, Osaka, Fukuoka
Giá thuê nhà có sự chênh lệch rất lớn giữa các khu vực. Trung tâm Tokyo luôn là nơi đắt đỏ nhất, trong khi các thành phố khác như Osaka hay Fukuoka sẽ “dễ thở” hơn.
Dưới đây là bảng tham khảo giá thuê phòng trọ ở Nhật cho căn hộ một phòng (1K/1DK) tại các thành phố lớn, cập nhật cho năm 2026:
| Thành phố | Giá thuê trung bình (Yên/tháng) | Ghi chú |
|---|---|---|
| Tokyo (23 quận trung tâm) | 70.000 – 100.000+ | Các quận như Chiyoda, Shibuya có thể cao hơn nhiều. |
| Tokyo (ngoại ô) | 50.000 – 70.000 | Các khu vực xa trung tâm hơn như Adachi, Nerima. |
| Osaka | 50.000 – 70.000 | Giá thuê mềm hơn Tokyo, là lựa chọn phổ biến. |
| Fukuoka | 50.000 – 70.000 | Chi phí sinh hoạt hợp lý, thành phố đáng sống. |
| Kyoto, Kanagawa, Saitama, Chiba | 50.000 – 80.000 | Các tỉnh lân cận Tokyo và các thành phố lớn khác. |
Việc hiểu rõ về các quận của nhật bản và đặc điểm của từng khu vực sẽ giúp bạn đưa ra lựa chọn phù hợp với ngân sách của mình.
Các chi phí hàng tháng khác ngoài tiền nhà bạn phải biết
Bên cạnh tiền thuê nhà cố định, bạn cần dự trù thêm các khoản chi phí sinh hoạt hàng tháng sau đây. Đây là một phần quan trọng của mức sống ở nhật bản.
- Phí quản lý (Kanrihi/Kyoekihi – 管理費/共益費): Khoảng 3.000 – 6.000 Yên/tháng, dùng để chi trả cho việc vệ sinh, bảo trì các khu vực chung của tòa nhà.
- Tiền điện, nước, gas: Khoảng 8.000 – 15.000 Yên/tháng, tùy thuộc vào mức độ sử dụng của bạn.
- Tiền Internet: Khoảng 3.000 – 5.000 Yên/tháng.
- Chi phí đi lại: Nếu bạn ở xa trường học hoặc nơi làm việc, chi phí tàu điện hàng tháng cũng là một khoản đáng kể.
12 Kinh nghiệm “xương máu” để thuê được phòng trọ giá tốt và phù hợp nhất
Thuê nhà ở Nhật lần đầu có thể khá choáng ngợp. Dưới đây là 12 kinh nghiệm thực tế mà Tự Học Tiếng Nhật đã tổng hợp lại, giúp bạn tự tin hơn trên hành trình tìm kiếm “tổ ấm” của mình.
Kinh nghiệm 1-3: Xác định đúng nhu cầu để tiết kiệm chi phí
1. Lập ngân sách rõ ràng: Xác định số tiền tối đa bạn có thể chi trả cho nhà ở mỗi tháng, bao gồm cả tiền nhà và các chi phí phát sinh. Nguyên tắc chung là tiền thuê nhà không nên vượt quá 1/3 tổng thu nhập hàng tháng của bạn.
2. Ưu tiên vị trí hay diện tích?: Bạn muốn một căn phòng nhỏ gần ga tàu điện để tiện đi lại, hay chấp nhận ở xa hơn để có không gian sống rộng rãi hơn? Nhà ở khu vực ngoại ô hoặc cách ga tàu khoảng 15-20 phút đi bộ thường có giá rẻ hơn đáng kể.
3. Liệt kê các tiện nghi “bắt buộc phải có”: Bạn có cần phòng tắm và vệ sinh riêng không? Có cần bếp không? Có cần ban công không? Việc xác định rõ những gì bạn thực sự cần sẽ giúp thu hẹp phạm vi tìm kiếm và tránh trả tiền cho những tiện nghi không cần thiết.
Kinh nghiệm 4-6: Bí quyết tìm nhà giá rẻ hiệu quả
4. Tránh mùa cao điểm: Thời điểm từ tháng 1 đến tháng 3 là mùa cao điểm chuyển nhà ở Nhật do sinh viên nhập học và nhân viên mới bắt đầu công việc. Nhu cầu tăng cao khiến giá nhà đắt hơn và có ít lựa chọn. Nếu có thể, hãy bắt đầu tìm nhà ở nhật vào các tháng khác để có giá tốt hơn.
5. “Săn” nhà ở các tuyến tàu ít phổ biến: Thay vì chỉ tập trung vào các tuyến tàu lớn và đông đúc như JR Yamanote, hãy thử tìm kiếm ở các tuyến tàu địa phương. Giá nhà ở những khu vực này thường rẻ hơn mà việc di chuyển vào trung tâm vẫn khá thuận tiện.
6. Tìm các căn hộ không yêu cầu tiền lễ (Reikin): Ngày càng có nhiều chủ nhà bỏ yêu cầu về tiền lễ để thu hút người thuê. Hãy sử dụng các bộ lọc tìm kiếm trên các trang web bất động sản để tìm những căn “Reikin-nashi” (礼金なし).
Kinh nghiệm 7-9: “Soi” nhà và hợp đồng như người có kinh nghiệm
7. Luôn đi xem nhà trực tiếp (Naiken – 内見): Đừng bao giờ ký hợp đồng chỉ dựa trên hình ảnh online. Việc xem nhà trực tiếp giúp bạn kiểm tra tình trạng thực tế của căn phòng, môi trường xung quanh, và các tiện ích. Hãy chú ý đến khả năng cách âm, ánh sáng tự nhiên và các dấu hiệu hư hỏng.
8. Đọc kỹ hợp đồng thuê nhà: Hợp đồng thuê nhà ở Nhật thường rất chi tiết và có nhiều quy định. Hãy nhờ người có kinh nghiệm hoặc sử dụng công cụ dịch để hiểu rõ các điều khoản, đặc biệt là các quy định về việc trả nhà, gia hạn hợp đồng và các khoản phạt.
9. Hỏi về các quy định của tòa nhà: Mỗi tòa nhà có những quy định riêng về việc vứt rác, gây tiếng ồn, nuôi thú cưng, hay việc sử dụng các khu vực chung. Nắm rõ những quy định này sẽ giúp bạn tránh được những rắc rối không đáng có với hàng xóm và ban quản lý.
Kinh nghiệm 10-12: Các mẹo tiết kiệm và giải pháp tình thế
10. Thương lượng các khoản phí: Mặc dù tiền nhà khó thương lượng, bạn vẫn có thể thử đàm phán về các khoản phí khác như tiền lễ hoặc phí thay ổ khóa, đặc biệt là vào mùa thấp điểm.
11. Cân nhắc các căn hộ có sẵn nội thất: Đối với du học sinh hoặc người ở ngắn hạn, việc thuê một căn hộ đã có sẵn đồ nội thất cơ bản (giường, tủ lạnh, máy giặt) có thể giúp tiết kiệm một khoản chi phí mua sắm ban đầu không nhỏ.
12. Ở tạm Share house hoặc Ký túc xá: Nếu ngân sách eo hẹp hoặc chưa tìm được nhà ưng ý, ở tạm trong share house hoặc ký túc xá trong vài tháng đầu là một giải pháp thông minh. Điều này giúp bạn có thêm thời gian để tìm hiểu và đưa ra quyết định tốt hơn.
Phân biệt các loại hình nhà cho thuê phổ biến ở Nhật
Nhật Bản có nhiều loại hình nhà ở cho thuê, mỗi loại phù hợp với nhu cầu và ngân sách khác nhau.
Share house, Ký túc xá: Lựa chọn tối ưu cho du học sinh, thực tập sinh
Đây là lựa chọn lý tưởng cho các bạn trẻ Việt Nam mới sang Nhật.
- Share house (シェアハウス): Bạn sẽ có phòng ngủ riêng nhưng sử dụng chung không gian sinh hoạt như nhà bếp, phòng tắm, phòng khách. Đây là cơ hội tuyệt vời để kết bạn và giao lưu văn hóa. Chi phí ban đầu thường thấp hơn nhiều so với thuê căn hộ riêng.
- Ký túc xá (寮): Thường do trường học hoặc công ty cung cấp, ký túc xá là lựa chọn tiết kiệm nhất. Bạn sẽ ở chung phòng với một hoặc nhiều người khác, giúp giảm đáng kể chi phí sinh hoạt.
Apato (アパート) và Mansion (マンション): Đâu là sự khác biệt?
Mặc dù không có định nghĩa pháp lý rõ ràng, “Apato” và “Mansion” thường được phân biệt dựa trên kết cấu và chất lượng xây dựng.
- Apato (アパート): Thường là các tòa nhà thấp tầng (2-3 tầng), được xây dựng bằng khung gỗ hoặc thép nhẹ. Do đó, khả năng cách âm và chống rung của Apato thường kém hơn. Ưu điểm lớn nhất là giá thuê rẻ.
- Mansion (マンション): Là các tòa nhà chung cư cao tầng, được xây bằng bê tông cốt thép chắc chắn. Mansion thường có khả năng cách âm, cách nhiệt và an ninh tốt hơn, đi kèm với các tiện ích như thang máy, hệ thống an ninh. Do đó, giá thuê cũng cao hơn Apato.
Hướng dẫn tìm và thuê nhà online qua các trang web uy tín
Với sự phát triển của công nghệ, việc tìm và thuê nhà online ngày càng trở nên phổ biến. Đây là một phần quan trọng trong cách thuê nhà ở nhật.
Top 5 trang web tìm phòng trọ được người Việt tin dùng (Suumo, Homes, Village House)
Đây là những nền tảng tìm nhà uy tín và có lượng thông tin khổng lồ, được nhiều người nước ngoài tin dùng:
- Suumo (スーモ): Nền tảng tìm nhà lớn nhất Nhật Bản với giao diện thân thiện và bộ lọc tìm kiếm chi tiết.
- Homes (ホームズ): Cung cấp nhiều thông tin minh bạch về chi phí và thường có các căn hộ không yêu cầu tiền lễ.
- Chintai (CHINTAI): Một trang web phổ biến khác, có nhiều lựa chọn phù hợp với người nước ngoài.
- Village House: Nổi tiếng với các căn hộ giá rẻ, không yêu cầu tiền cọc, tiền lễ, và phí môi giới.
- Best-Estate.jp: Một trang web chuyên hỗ trợ người nước ngoài tìm nhà, có hỗ trợ bằng tiếng Việt.
Quy trình cơ bản khi tự thuê nhà online cho người mới
- Tìm kiếm và lọc kết quả: Sử dụng các trang web trên để tìm kiếm nhà theo khu vực, mức giá, và các tiêu chí mong muốn.
- Liên hệ công ty bất động sản: Khi tìm được căn ưng ý, hãy gửi yêu cầu (問い合わせ) đến công ty bất động sản đang quản lý.
- Hẹn lịch xem nhà (Naiken): Sắp xếp thời gian để đến xem nhà trực tiếp.
- Nộp đơn đăng ký: Nếu quyết định thuê, bạn sẽ phải điền vào đơn đăng ký và nộp các giấy tờ cần thiết. Quá trình này có thể ảnh hưởng đến tổng chi phí sang nhật của bạn.
- Xét duyệt: Chủ nhà và công ty bảo lãnh sẽ xét duyệt hồ sơ của bạn.
- Ký hợp đồng và thanh toán: Sau khi được chấp thuận, bạn sẽ ký hợp đồng và thanh toán các khoản chi phí ban đầu.
- Nhận chìa khóa và chuyển vào: Hoàn tất thủ tục và bắt đầu cuộc sống mới!
Giải đáp các câu hỏi thường gặp khi thuê nhà ở Nhật (FAQ)
Thuê nhà không cần người bảo lãnh ở Nhật có được không?
Có thể, nhưng không phổ biến. Hầu hết chủ nhà ở Nhật đều yêu cầu người bảo lãnh (保証人) để đảm bảo rủi ro. Tuy nhiên, đối với người nước ngoài, việc tìm một người Nhật đứng ra bảo lãnh là rất khó. Giải pháp phổ biến nhất là sử dụng dịch vụ của công ty bảo lãnh (保証会社). Bạn sẽ trả một khoản phí cho họ, và họ sẽ đứng ra bảo lãnh cho bạn. Ngoài ra, một số ít căn hộ (thường là của các công ty lớn như Village House) không yêu cầu cả người bảo lãnh và công ty bảo lãnh.
Nên chuẩn bị những giấy tờ gì khi đi thuê nhà?
Để quá trình thuê nhà diễn ra suôn sẻ, bạn nên chuẩn bị sẵn các giấy tờ sau:
- Thẻ lưu trú (Zairyu Card)
- Hộ chiếu
- Thẻ sinh viên (nếu là du học sinh) hoặc giấy chứng nhận đang đi làm (nếu là người lao động)
- Giấy tờ chứng minh thu nhập (nếu có)
- Thông tin liên lạc của người liên hệ khẩn cấp tại Nhật
- Con dấu cá nhân (Inkan)
Làm sao để vượt qua rào cản ngôn ngữ khi làm việc với công ty bất động sản?
Đây là một trong những khó khăn lớn nhất. Bạn có thể áp dụng các cách sau:
- Nhờ bạn bè hoặc senpai giỏi tiếng Nhật đi cùng.
- Sử dụng các công ty bất động sản có nhân viên nói tiếng Việt hoặc tiếng Anh.
- Chuẩn bị sẵn các câu hỏi và thuật ngữ liên quan đến thuê nhà bằng tiếng Nhật.
- Sử dụng ứng dụng dịch thuật trên điện thoại để hỗ trợ giao tiếp.
Hiểu biết về văn hóa sinh hoạt cũng rất quan trọng, ví dụ như cách sử dụng toilet ở nhật cũng là một phần quy định của một số khu nhà.
Thuê nhà ở Nhật lần đầu có thể nhiều bỡ ngỡ và tốn kém, nhưng hoàn toàn không phải là nhiệm vụ bất khả thi. Bằng cách nắm rõ các loại chi phí, xác định đúng nhu cầu và áp dụng những kinh nghiệm thực tế được chia sẻ, bạn có thể tự tin tìm được một nơi ở phù hợp, tối ưu hóa được giá thuê phòng trọ ở Nhật. Hãy coi đây là bước khởi đầu quan trọng để xây dựng một cuộc sống ổn định và thành công tại Nhật Bản.
Bạn có kinh nghiệm hay câu hỏi nào khác về việc thuê nhà ở Nhật không? Hãy chia sẻ ở phần bình luận để cùng giúp đỡ cộng đồng người Việt nhé!
Lưu ý: Thông tin trong bài viết này chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn tốt nhất, vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được tư vấn cụ thể dựa trên nhu cầu thực tế của bạn.
Bài viết liên quan: